Lecția A3.3 · 3 din 5 · Sectoarele speciale
Cum analizezi un REIT: P/FFO, NAV, LTV, grad de ocupare și WAULT
Un REIT se evaluează pe FFO și AFFO, nu pe profitul net, și pe valoarea activelor nete (NAV). Compari prețul cu FFO pe acțiune (P/FFO) și cu NAV pe acțiune (discount sau primă), apoi verifici riscul: cât de îndatorat e (LTV), cât de plin e (gradul de ocupare) și cât mai durează contractele (WAULT).
Termenii din lecție
- REIT
- O companie listată care deține clădiri închiriate și plătește aproape tot profitul ca dividend.
- Valoarea activului net (NAV)
- Cât valorează, de fapt, o unitate dintr-un fond, după ce s-au scăzut datoriile.
- Efectul de levier
- Investești mai mult decât ai, cu bani împrumutați de la broker.
- Rata de distribuție
- Ce parte din profit merge la acționari ca dividend.
De la profitul net la FFO: Realty Income, 2025
În lecția despre REIT-uri ai văzut regulile și definiția FFO. Pe scurt, după Nareit: profitul net, fără amortizarea legată de imobile, fără câștigurile și pierderile din vânzarea unor imobile sau din schimbarea controlului și fără unele deprecieri ale imobilelor. Aici îl calculezi pe un REIT american real, Realty Income.
| Realty Income, 2025 | mil. $ |
|---|---|
| Profitul net pentru acționarii comuni | 1.058,6 |
| + amortizarea | +2.524,2 |
| - amortizarea mobilierului și echipamentelor | -2,6 |
| + deprecierea imobilelor | +434,5 |
| - câștigul din vânzarea de imobile | -177,6 |
| + entitățile neconsolidate și interesele minoritare, net | +23,3 |
| = FFO pentru acționarii comuni | 3.860,3 |
Realty Income, rezultatele pentru 2025 (24 februarie 2026). Penultimul rând adună două linii din reconciliere: ajustările pentru partea din entitățile neconsolidate (+33,3) și cele care revin intereselor minoritare (-10,0). Pe acțiune: profit 1,17 $, FFO 4,25 $, AFFO 4,28 $.
Restul lecției e în abonament
Abonamentul deschide toate capitolele din Intermediar, Școala de trading, Psihologia investitorului și Avansat, cu exercițiile lor și repetițiile nelimitate.
Fă-ți cont gratuitP/FFO și P/AFFO: multiplul unui REIT
Definiție
Ce este P/FFO?
Prețul acțiunii împărțit la FFO pe acțiune.
Joacă rolul P/E-ului. P/AFFO folosește FFO-ul ajustat, din care se scad de obicei cheltuielile necesare ca să ții clădirile în stare bună. Cum fiecare REIT își calculează AFFO puțin altfel, compari P/AFFO doar după ce citești reconcilierea. Realty Income, la prețul de 56,37 $ din 31 decembrie 2025, folosit chiar de companie în tabelul capitalizării: P/FFO = 56,37 ÷ 4,25 = 13,3; P/AFFO = 56,37 ÷ 4,28 = 13,2.
Realty Income, la prețul de 56,37 $ din 31 decembrie 2025 și pe cifrele pe acțiune din 2025; calculul nostru.
Același preț dă și randamentul dividendului: Realty Income a plătit în 2025 dividende de 3,217 $ pe acțiune, adică 5,71% din prețul de la sfârșitul anului și 75% din AFFO. Un P/FFO mic nu înseamnă automat „ieftin”: poate arăta un sector cu probleme, datorii mari sau contracte care expiră curând. Compari multiplul cu cel al REIT-urilor din același sector și cu istoricul aceluiași REIT.
NAV: discountul sau prima față de valoarea activelor
Definiție
Ce este NAV-ul unui REIT?
Valoarea de piață a imobilelor minus datoriile, pe acțiune.
Imobilele sunt evaluate periodic de evaluatori independenți. REIT-urile europene raportează de obicei măsurile EPRA, asociația europeană a companiilor imobiliare listate. EPRA NTA („net tangible assets”) pornește de la activele nete din bilanț și scoate, printre altele, impozitul amânat pe creșterile de valoare ale imobilelor, valoarea justă a unor instrumente financiare, fondul comercial și imobilizările necorporale. Landsec, un REIT britanic, avea la 31 martie 2026 un EPRA NTA de 882 de pence pe acțiune, față de 874 cu un an înainte.
Dacă acțiunea costă sub NAV, REIT-ul se tranzacționează cu discount; peste NAV, cu primă. Discountul poate însemna că piața crede că evaluările sunt prea mari sau că vor scădea, că managementul cheltuie mult, că datoriile sunt riscante. Prima poate răsplăti o echipă care a creat valoare sau un sector căutat. NAV-ul e o estimare de la data evaluării, nu prețul cu care s-ar vinde mâine toate clădirile.
Îndatorarea (LTV), gradul de ocupare și durata contractelor (WAULT)
| Indicatorul | Landsec | Realty Income |
|---|---|---|
| Data | 31 martie 2026 | 31 decembrie 2025 |
| Îndatorarea | LTV-ul grupului 38,7%, măsura Landsec | datoria netă ÷ valoarea întreprinderii 35,7% |
| Gradul de ocupare | 98,0% (EPRA) | 98,9% |
| Durata medie rămasă a contractelor | 5,7 ani (WAULT) | circa 8,8 ani |
Landsec, rezultatele anuale la 31 martie 2026 (14 mai 2026), cu ocuparea și WAULT fără proiectele în dezvoltare; Realty Income, rezultatele pentru 2025 și datele suplimentare (24 februarie 2026). LTV-ul Landsec e calculat pe datoria netă ajustată, după definiția companiei. Cele două companii nu calculează îndatorarea la fel.
Datoria ÷ valoarea de piață a imobilelor. EPRA are o definiție standard, dar multe companii raportează și o măsură proprie, cum face Landsec. Cu cât e mai mare, cu atât o scădere a evaluărilor lovește mai tare NAV-ul.
Cât din spațiu e închiriat. EPRA măsoară golul ca valoarea chiriei de piață pentru spațiul liber ÷ cea pentru tot portofoliul.
Durata medie rămasă a contractelor, de obicei ponderată cu chiria; fiecare companie spune cum o calculează. Mai lungă înseamnă venit mai previzibil, dar și chirii care se ajustează mai greu.
Lecțiile sunt educative. Nu sunt o recomandare de a cumpăra sau de a vinde. Investițiile au risc, poți pierde bani. Sursele: Realty Income, rezultatele pentru 2025 și datele suplimentare (24 februarie 2026: profit net pentru acționarii comuni 1.058.590 mii $, amortizare 2.524.200, amortizarea mobilierului și echipamentelor 2.622, deprecieri 434.497, câștiguri din vânzări 177.640, entitățile neconsolidate 33.345, interesele minoritare 10.047, FFO 3.860.323 mii $; pe acțiune: profit 1,17 $, FFO 4,25 $, AFFO 4,28 $, dividende plătite 3,217 $; prețul acțiunii la 31 decembrie 2025 56,37 $; datoria netă ÷ valoarea întreprinderii 35,7%; ocupare 98,9%; durata medie rămasă a contractelor circa 8,8 ani); Landsec, rezultatele pentru anul încheiat la 31 martie 2026 (14 mai 2026: EPRA NTA 882 de pence pe acțiune față de 874, LTV-ul grupului 38,7%, ocupare EPRA 98,0%, WAULT 5,7 ani); Nareit, glosarul (definiția FFO); EPRA, Best Practices Recommendations, februarie 2022 (EPRA NTA, EPRA LTV, rata golului). Multiplii și randamentul dividendului sunt calculele noastre.